全球最好的房地產投資市場
市場壞消息接連不斷，人們紛紛對房地產投資持懷疑態度也就不足為奇了。儘管銀行股東和權益投資者希望在其投資組合中減少房地產的持有量，但無論是雪梨的公寓還是上海的寫字樓，房地產市場都充滿了巨大的增長機遇。而一些投資者正在積極買入。
從巴黎養老基金到拉斯維加斯中產階級房地產投機者，投資者們已經被美國住宅市場問題弄得焦頭爛額，但許多個人和機構投資者正在瘋狂購入其他領域的物業。事實上，就在本周，阿布達比政府以8億美元收購了紐約市標誌性的克萊斯勒 (Chrysler) 大樓90%的權益。
雖然並不是每個投資者都有能力購買摩天大樓，對某些投資者而言這或許是天方夜譚，但現在正是緊跟投資步伐，在世界某些城市做出重大投資的好時機。
非營利研究協會 Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE) 調查了其會員投資者對哪里才是全球最佳機遇的看法。該協會調查了200會員（這些會員共持有7000億美元跨境房地產），詢問了他們認為哪里才是最佳投資和增值機遇。雖然這些投資者的主要持有物業均為商業地產，但住宅、零售和工業地產也在他們的考慮之內。
各國的機遇各不相同，乍一看，美國和英國似乎是需要避免投資的國家。這兩個國家都面臨經濟衰退和越來越嚴重的物價飛漲。由於消費者在必需品上的開支增多，且持有的住宅權益不斷減少，因此他們在可有可無的商品上的投入有所減少，而大多數零售物業的價值也出現縮水，使得零售物業的投資吸引力降低。
然而，當全球經濟充斥著不確定因素時，投資者們紛紛湧入已被證實長期穩定的市場。這就是為何紐約和倫敦在 AFIRE 榜單上高居榜首的原因所在，而華盛頓特區和巴黎緊隨其後。
那些在很大程度上沒有受到通膨和次貸危機影響的地區（如東京）也對投資者具有極大的吸引力。日本是為數不多的通膨率僅為1%的幾個國家之一，其當地銀行在很大程度上避免了會帶來慘重損失的抵押證券，因此與西方銀行相比發展更健康。
亞洲的吸引力
在考察市場是否利於大規模房地產投資時，有關希望購買單個物業的購房者的傳統思維並不適用。首先，與個人相比，投資者能夠在國家之間更順暢地周轉資金，但投資者在計算某個物業長期價值時所採用的方式也有所不同。這就體現了投資亞洲房地產市場的吸引力。
個人購房者一般關注價格、增值以及基於地理位置或周邊環境的認知價值，但投資者更注重資本比率，即物業成本以及租金之間的相互關係。舉例來說，香港和上海的住宅市場有所不同。總部位於倫敦的投資行萊坊 (Knight Frank) 表示，香港物業更具價值，達每平方英尺2218美元。上海物業每平方英尺僅售366美元。如果你在兩地均有物業，香港物業售價將高於上海物業售價。
但是，當你考慮這些同類物業的租售情況時，投資者更偏愛上海。香港住宅每平方英尺的月租金為6.10美元，而上海的月租金為2.10美元。現在計算一下。相對於在香港購置住宅所花費的每一美元，你每年的租金回報率為3.3%，而在上海則為6.9%。較低的購買價格以及更高的投資回報率使投資者更鍾愛上海投資市場。
堅持投資寫字樓物業
但是投資於中國的住宅市場已經變得日趨複雜，因為中國政府對外資購置物業的限制為住宅市場投資者帶來了麻煩。這就使投資於上海這樣的城市的寫字樓空間更具吸引力，尤其是考慮到國際貨幣基金組織 (International Monetary Fund) 預測來年中國國內生產總值將增長9%，這意味著更多的企業將在寫字樓物業上增加投資，而投資者將從住宅市場轉投寫字樓物業市場。
萊坊香港研究部董事黃傑雄 (Xavier Wong) 表示：「我們認為，投資者將避開大陸的住宅市場，因為這一市場是中國政府收緊政策的主要針對目標。甲級寫字樓出售市場將因此受益。」
這種推拉理論影響著全球房地產投資，也是投資者對於物業投資機遇的觀念每年不盡相同的原因所在。例如，在2000年至2005年之間，投資者一窩蜂地湧向東歐等發展中市場。但是之後到現在的2008年，由於總體缺乏透明度、所有權以及有關後蘇聯政府的共和體命名問題，投資者已經退出那些市場。目前，投資者認為他們可以獲得的投資回報並不足以彌補在那些市場所承擔的風險。
AFIRE 執行長 Jim Fetgatter 表示：「許多人認為，對於某些新興國家的回報率，全球分析人士有所保留，但你最好選擇一些成熟、透明的市場，而不是一些風險重重的市場，因為在這些市場你能獲得的回報可能無法彌補你所承擔的風險。」
不管是經濟減緩、迅速增長還是政府政策引起的市場變化，最重要的一點是投資於不斷發展的行業。如果市場崩潰，正如美國許多住宅市場發生的那樣，這就意味著投機商和機會基金的好日子來臨了。
更新日期:2008/07/25 09:23
撰稿：Matt Woolsey
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